Mutui ipotecari

Il mutuo ipotecario è un finanziamento di medio-lungo termine, garantito da un’ipoteca sull’immobile oggetto dell’operazione, che dà garanzia alla banca, in caso di mancato pagamento delle rate, di riavere indietro il denaro prestato attraverso la vendita dell’immobile.

Il mutuo prima casa costituisce la tipologia di mutuo più comunemente richiesta dai clienti in Italia. E’ sicuramente il mutuo più vantaggioso del mercato per convenienza e flessibilità.

Una volta scelto l’immobile, è necessario capire quale cifra richiedere: generalmente, per il mutuo prima casa la banca copre fino all’80% del valore di mercato dell’immobile, anche se alcune arrivano a finanziarie l’intero valore (si parla in quel caso di mutuo 100%) a fronte di garanzie e interessi maggiori.

E’ importante individuare le caratteristiche necessarie a far sì che un immobile venga classificato come prima casa, in quanto sottoposto ad agevolazioni fiscali importanti .

Perché un immobile possa essere considerato prima casa:

  • non deve essere immobile di lusso;
  • l’acquirente deve essere una persona fisica;
  • al momento dell’acquisto l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo nello stesso comune di quello deputato a prima casa;
  • non deve essere presente, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato con agevolazione prima casa;
  • è necessario che l’acquirente porti la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza dalle agevolazioni (entro 12 mesi per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile stesso).

Una volta stabilito che l’immobile sia effettivamente una prima casa, il cliente può usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali:

  • IVA e/o imposta di registro pari, rispettivamente, al 4% e al 3% (anziché al 10% e al 7%);
  • imposta sostitutiva sull’acquisto della prima casa in caso di ricorso a finanziamenti a medio e lungo termine pari allo 0,25% sull’importo del mutuo erogato (invece che al 2% di quello applicato all’acquisto della seconda casa);
  • imposte ipotecaria e catastale in misura fissa e pari a 168,00 euro ciascuna (anziché al 2% e all’1% dell’importo di acquisto);
  • detrazione della service tax Tasi (a discrezione dei singoli comuni);
  • detrazione degli interessi passivi del mutuo: l’agevolazione corrisponde al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. È possibile includere nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il muto medesimo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il beneficiario è l’acquirente dell’immobile, e deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo.

Sulle agevolazioni fiscali si potrebbe fare la pagina apposita dove ci allego anche una guida scaricabile (pdf)

E’ il mutuo per finanziare la ristrutturazione e la sistemazione di un immobile ad uso abitativo.

Il mutuo di ristrutturazione che in realtà raccoglie sotto la stessa famiglia altre tipologie di mutuo più specifiche:

  • Mutui  di ristrutturazione
  • Mutui per costruzione
  • Mutui di completamento

Tali differenze sono di fatto riconducibili al denaro necessario  per ristrutturare una casa già costruita e  in nostro possesso che deve essere migliorata o è in cattivo stato di conservazione, e quanto invece è indispensabile per completare una casa ancora da acquistare, o per costruire dalle fondamenta la casa dei nostri sogni. L’aspetto più delicato di questo tipo di mutuo è legato alla definizione e alla  quantificazione reale sia delle opere da fare che del denaro effettivamente necessario.

Ai fini dell’ottenimento del  mutuo sono fondamentali:

  • Il preventivo lavori
  • La perizia

ll preventivo lavori deve essere redatto da un’impresa regolarmente iscritta all’albo e per essere veramente attendibile oltre la descrizione dei lavori dovrebbe includere il costo degli interventi distribuiti per metro quadro, ossia quello che tecnicamente si chiama computo metrico.

La perizia nel mutuo di ristrutturazione ha una grandissima importanza. Niente si muove senza che il perito della banca abbia certificato la coerenza documentale tra i lavori da fare realmente sulla casa, il preventivo presentato, la documentazione ottenuta da parte delle autorità preposte al controllo della regolarità urbanistica.

La maggior parte dei mutui di ristrutturazione vengono erogati a SAL (Stato Avanzamento Lavori). Sul SAL ci sono alcune precisazioni che vale la pena conoscere. Per alcune banche le singole tranches da erogare rispondono ad un calcolo matematico, per altre sono rigorosamente legate a quanto dichiarerà il perito sullo stato di avanzamento lavori;  per alcune banche per ogni tranches è necessario stipulare un atto dal notaio (quindi maggiori costi), per altre l’atto si stipula insieme all’acquisto e la banca poi eroga secondo procedure interne.

Il grande vantaggio dei mutui ristrutturazione è che il valore dell’immobile preso come riferimento non è quello attuale dell’immobile, ma quello che la casa raggiungerà  a conclusione dei lavori di ristrutturazione.

Ormai è diventato sempre più difficile ottenere  questo tipo di mutuo dalle banche che lo ritengono rischiosissimo in quanto i valori reali non sono mai sufficienti ad avere un’adeguata garanzia ipotecaria.

Sarebbe buona norma cominciare i lavori con soldi propri e far intervenire la banca solo dopo le prime fasi della costruzione in modo da aumentare il valore ipotecabile già dalle prime tranches. Come ulteriore garanzia, la banca potrebbe pretendere il pagamento diretto delle fatture alle imprese coinvolte nella costruzione. Questo per ridurre al minimo il rischio di fermi per nostre insolvenze e arrivare prima possibile alla conclusione dei lavori.

Insieme al mutuo per costruzione e’ dedicato a chi ha deciso di acquistare un immobile non ancora terminato, un rustico, questa è la definizione usuale per un immobile a cui manca praticamente tutto tranne la struttura in cemento armato.

Per queste operazioni dobbiamo mettere in conto che oltre per l’acquisto, dobbiamo già avere a disposizione del denaro per far fronte a quanto dovremo fare noi prima dell’intervento della banca.

Dopo la presentazione della documentazione necessaria completa di progetti, capitolato lavori, permessi di costruire, DIA e quant’altro, il perito farà una prima stima del valore attuale di quanto già visibile, terreno e struttura e in percentuale deciderà l’importo della prima tranche che potrebbe all’inizio essere insufficiente ad arrivare con la costruzione alle tappe previste.

Per surrogare il tuo vecchio mutuo a condizioni migliori e a costo zero.

La procedura della surroga, nota anche più semplicemente come “portabilità del mutuo”, è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.

Essa consente di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.

I principali vantaggi della surroga del mutuo sono:

  • la portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero (non si pagano nemmeno le spese notarili);
  • con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
  • il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;

Per valutare la migliore soluzione di surroga, occorre seguire alcune semplici regole:

  • verificare con esattezza le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
  • ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
  • confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere;
  • se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.

Il mutuo consolidamento debiti permette di accorpare in un unico finanziamento il vecchio mutuo e altri prestiti in essere.

Come funziona: Estingue anticipatamente tutti gli impegni finanziari che l’intestatario ha stipulato in precedenza e li sostituisce con un nuovo mutuo ad un tasso agevolato. In questo modo la banca elimina i debiti pregressi senza che il cliente debba anticipare somme di denaro e il cliente è in grado di affrontare con maggiore serenità il pagamento di una sola rata.

I vantaggi: I mutui di consolidamento dei debiti garantiscono un tasso di interesse più basso di quello che grava sui prestiti.
Chi stipula un mutuo di consolidamento dei debiti si vede inoltre ridurre notevolmente la spesa destinata al pagamento delle rate dei prestiti in corso. Le rate vengono infatti accorpate in un’unica quota mensile, il cui importo risulta più basso rispetto alla somma delle precedenti. Si possono così organizzare meglio le proprie finanze e tenere sotto controllo le spese.
In alcuni casi al richiedente può essere concessa anche nuova liquidità, oltre a quella necessaria per chiudere tutte le vecchie rate, senza dover ricorrere a un nuovo finanziamento o aggiungere una nuova rata. Di solito, tale liquidità va dal 10% al 30% del totale del debito da estinguere.

E allora, cosa aspetti a liberarti da tutti i tuoi debiti?

Nato per concedere un prestito ipotecario per esigenze diverse dall’acquisto della casa, il mutuo liquidità  permette di avere un finanziamento senza vincoli e senza dichiarazione sulla modalità di impiego del denaro: per soddisfare le tue esigenze, realizzare un progetto o semplicemente finanziare un acquisto.

Il mutuo di liquidità può essere richiesto solo nel caso in cui si risulti in possesso di una prima casa libera da ipoteca. L’importo richiedibile con un mutuo liquidità varia in base alla posizione lavorativa del richiedente: un dipendente, può richiedere fino al 70% del valore dell’immobile; un libero professionista, può richiedere al massimo il 50% del valore dell’immobile.

Il mutuo liquidità rappresenta una valida alternativa a un fido bancario, visto che, normalmente, è molto meno oneroso.

Il mutuo di sostituzione più liquidità permette di cambiare il vecchio mutuo, stipulandone uno più vantaggioso e ottenere al tempo stesso della liquidità aggiuntiva. Con la sostituzione del mutuo si potrà richiedere una liquidità aggiuntiva per il finanziamento e, anche se l’importo prestato dalla Banca supererà quello del debito residuo, i benefici fiscali per la detrazione degli interessi non subiranno modifiche e non andranno persi.

Sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo è conveniente per la differenza tra il vecchio e il nuovo tasso, per l’ammontare più basso della rata, per la vita residua del mutuo. La liquidità aggiuntiva può generalmente essere utilizzata a discrezione del richiedente, che è libero di investire la somma ricevuta in finalità legate all’abitazione ipotecata o per operazioni di altro genere non relative all’immobile.

La sostituzione è sicuramente la modalità di cambiamento del mutuo più complessa e completa e di conseguenza anche più onerosa. Infatti, per formalizzare la sostituzione è obbligatorio iscrivere una nuova ipoteca e quindi il mutuatario dovrà  sostenere sia i costi notarili, sia quelli bancari, a differenza della rinegoziazione o della surroga che invece non prevedono spese a carico del cliente.

Bisogna stare attenti, inoltre, a non confondere l’operazione di sostituzione con quella di rinegoziazione; la prima consente di chiudere il vecchio mutuo e di sottoscriverne un altro completamente nuovo, mentre la seconda prevede solo la modifica di alcune clausole del mutuo precedente.